你知道2023年年度职场关键词是什么吗？
前段时间，拉勾招聘联合知乎发布《报告》，“稳定”高票当选，成为年度职场关键词。
说到「稳定」，很多人第一时间会想到国央企。据报告显示，2023年至今，“国企面试”关键词搜索指数，同比增长275% 。
包括明源君身边不少地产朋友，即便薪酬打了骨折，还是义无反顾挤进国央企。他们的理由也很一致：降不降薪无所谓，图的就是一个稳定。
当然，国央企也分三六九等，一旦选错，可能比民营还累。地产人到底该如何选择国央企。另外，民营房企还有没有跳槽机会。今天明源君就谈下这个话题。
地产人跳槽
选择余地不多了
很多正在求职的地产人表示，现在跳槽，涨不涨薪都不重要，最主要是稳定，别动不动就搞什么区域整合、降本增效。
在地产行业持续下行的大环境下，哪些房企会比较稳定呢？明源君这里提供几个标准:
第一，既有银行输血，自己还能造血。金融机构输血只是解房企一时之困，房子卖得好才是治本之道。
第二，关键不是能不能融到资，而是成本多低。去年前三季度，有房企融资最低2.15%，有房企融资最低8%，这里外里不知道差了多少个小目标。
第三，土地规模要看，更要关注土地质量。现在衡量房企强弱不看重土地规模，而是土地质量有多高，有多少货值位于一二线城市的核心地段。
第四，光业绩增长不行，还要看净利润率。只增收不增利也不行，房企没钱赚，员工收入肯定上不去。所以还要关注房企净利润等指标。
第五，不光会造房子，还要会造好房子、贵房子。市场已经进入到改善型时代，改善住宅和豪宅市场也将成为“兵家必争之地”。
第六，不光看背景，还要看大股东扶持力度。国央企内部也分三六九等，有的是亲儿子，有的连干儿子都不如，比如这几年大举拿地的几家地方国企，其共同特点就是大股东资源倾斜，鼎力支持。
第七，有校招不一定是好房企，但没校招也从侧面说明这家房企当前遇到了困难。
照着这几条标准环顾当下，也只有这三类房企安全垫最高：
第一类是资金实力强劲、市场化程度较高的的国央企，代表房企有保利发展、中海地产、华润置地、越秀地产、华发股份等。
比如2023年上半年，华润置地实现营业额729.7亿元，核心净利润高达112.7亿元。综合融资成本3.56%，创历史新低。中海实现收入891.6亿元，归母净利润同样高达134.9亿元。平均融资成本3.54%，保持在行业最低区间。
第二类是长期强调财务纪律、不为规模牺牲风控底线的头部房企，代表房企万科、绿城、龙湖等。
比如2023年上半年，万科实现营业收入2008.93亿元，净利润98.7亿元。绿城取得收入569.76亿元，实现净利润46.41亿元，销售回款率保持109%高位。
第三类是靠区域深耕为自己赢得一片天地的地方性房企，代表房企有滨江、万华、鸿荣源等。
比如2023年前三季度，大部分房企都在亏损的情况下，滨江实现营业收入463.9亿元，同比上涨134%，实现归母净利润24.7亿元，同比上涨20%。今年前11月，万华权益成交额成功突破百亿，名次更是跃升到了第4名，高于龙湖、招商、中海等房企。
其实还有一类明源君比较纠结要不要提，就是城投。今年以来，也有很多地产人来问城投能不能进，城投是否会有经营风险之类的问题。
明源君的看法是，对于城投，不能一棍子打死，有些城投的市场化转型走得还是比较顺畅，具备一定的自我造血能力。
地产人选择跳槽城投：
一是看城投所属区域的财政实力、债务负担、信用环境、房地产市场等。
一般而言，地区经济越好，城投经营风险越小，员工们的收入越有保障。比如经济发展相对较好的长三角、珠三角区域的城投就一直受到追捧。
二是城投控股股东行政级别越高越好。
我国的城投平台主要分为省级、副省级、市级、区县级以及园区几类，其中，园区还分为国家级、省级与普通园区。这里面，要优选省级、副省级、强地级市的城投平台。
当然，以上四类公司，目前都是热门选择，其竞争激烈程度自然不言而喻。
比如现在不少城投要求毕业生至少全日制硕士研究生及以上学历学位，本科也必须是名校。不少房企的校招岗位，也早已不对本科生开放，而改为硕士研究生及以上学历。
选城市和部门同样重要
当然，除了选房企，选城市和选城市和部门、以及企业文化，也很重要。
首先是城市公司。
不同城市公司，业绩好的会持续招人，年终奖还高，业绩不好的可能会被吞并，年终奖更是想都别想。
比如明源君就有一位央企朋友，整天感慨上海公司业绩好，年终奖丰厚，而自己所在地区公司能不能完成年度目标都成问题。
哪个城市公司更值得地产人加入呢？
从城市角度看，重点是看去化率。
比如按照克而瑞统计，2023年全国重点城市中，北京、上海、杭州、成都、西安项目开盘平均去化率均超55%。
其中北京项目开盘平均去化率最高，达到了71%。上海排在第二位，项目开盘平均去化率为62%，成都第三，项目开盘平均去化率也达到了60%。杭州和西安紧随其后，项目开盘平均去化率分别为59%、58%。
从房企角度看，重点看城市公司的业绩。
首当其冲的肯定是上海公司。比如招商蛇口2023年在上海实现权益销售金额389.44亿元，全年19次开盘更获得15次日光的佳绩。另外，保利、华发、万科、绿城、大华、象屿等房企也都在持续重仓上海，意向跳槽的地产人可以重点关注这类房企。
北京公司的销售业绩丝毫不落下风。其中中海权益销售478.6亿元，遥遥领先；城建权益销售金额375.9亿元，位列第二；华润权益销售金额257.2亿元，位列第三。另外，首都开发、信达置业、中国金茂、中建智地等房企的销售金额也都在百亿以上。
在广州，首选肯定是越秀地产。另外保利发展、广州地铁、中海、万科等房企的权益销售也都在百亿以上。
在深圳，华润置地是妥妥的销冠，鸿荣源、招商蛇口、深铁置业、深业集团也都业绩不差。在杭州，滨江、绿城是毫无疑问的第一梯队。在成都，华润置地、中国铁建、万华投资位列榜单前三。
其次是部门。
随着房地产进入“管理红利时代”，许多房企都要求内部精简组织、节衣缩食，一切向利润看齐。所以那些只会花钱不会赚钱的部门，以后将变得越来越不重要，比如投拓、品牌等。
哪个部门日后会比较吃香？明源君总结了三种：
第一，成本相关部门。
随着房地产的利润越来越薄，成本控制成为整个行业的迫切需要。比如金茂最新的架构调整，就撤销了创新战略部，新成立了成本合约部，主要是为了提高成本控制和合同管理的效率和准确性。
第二，资产管理相关部门。
近两年，随着房地产行业持续出清缩表，不少房企才开始把目光投向资产盘活，希望借此解除资金沉淀套牢的被动局面。
比如金茂就专门成立了资产管理部，负责对公司的固定资产、流动资产、存货等资产进行全面的清点和核对。融创也新成立了资产运营管理中心，承担公司持有资产的业主管理职能，负责相关运营管理工作。
第三，产品相关部门。
目前，购房主力已从刚性需求转为改善性需求。这也意味着，谁能在品质上领先，谁就能有好的销售业绩。
所以，不少房企都在紧锣密鼓招揽产品相关人才。比如华发去年就招揽了一大批优秀产品设计人才。
最后是企业文化。
很多地产人跳槽到新公司，一是不适应自己的领导，二就是不适应新公司的企业文化。
过去，地产行业有过一些令人讨厌的企业文化，主要分为以下几类：一是喝酒文化，二是加班文化，三是狼性文化，四是家文化，五是感恩文化。
这种公司，地产人还是提前打听清楚，慎去。
